Möödunud aastal alguse saanud koroonakriis on olulisel määral mõjutanud inimeste igapäevaharjumusi: vaid loetud päevadega kolis suur osa tegemistest koduseinte vahele. Järjest enam tõuseb päevakorda küsimus, kas ja kui kaua see kõik niiviisi jätkub ning kas inimesed naasevad pärast kriisi lõppu veel kontorisse ja ostukeskustesse.
Tugevamad jäävad ellu
Teadupärast jagas koroonakriis valusaid lööke pea igale sektorile, neist kõige valusamini hotellindusele, teenindusele ja kaubandussektorile. Ärikinnisvarafondi Baltic Horizon juht Tarmo Karotam leiab, et võimalikuks kriisiks oldi valmis juba hetkel, mil fond loodud sai.
“Kui Baltic Horizon alustas, siis üheks meie eesmärgiks oli ehitada fond, mis on väga pikaajaline ja valmis üle elama erinevad tsüklid. Ka siis oli juba selge, et objektid, mis elavad kriisid üle, omavad atraktiivset asukohta, mõistlikku renditaset ja pikki üürilepinguid tugevate üürnikega,” kirjeldas Karotam ning lisas, et nende üürnikud kuuluvad edukamate nii globaalsel kui kohalikul tasemel tegutsevate ettevõtete sekka.
Tarmo Karotam ei salga, et koroonakriisi tõttu kujunes möödunud aasta sellegipoolest teguderohkeks ning esitas väljakutseid ka neile, kuna muuhulgas kehtestati ka riiklikke liikumispiiranguid. Sellest olenemata olid aasta tulemused oodatust paremad: dividende maksti investoritele välja igas kvartalis. 2020. aastal maksti investoritele välja laekunud rendist kokku ligikaudu 9,7 miljoni eurot, kusjuures reservis ootab väljamaksmist veel 3 miljonit eurot. Väljamaksete 2020. aasta jooksev tootlus oli seega 7,3% osaku aastalõpu börsihinda arvestades.
Suurimaks põhjuseks, miks Baltic Horizon on kriisile vastu pidanud, võib pidada fondi hajutatud portfelli, millest renditulu järgi 55% moodustavad büroopinnad, 41% kaubanduspinnad ja 4% vaba aeg. Küll aga esitab kestev kriis väljakutse nendele üürnikele, kelle jalgealune paistis habras juba enne alanud koroonaviiruse pandeemiat. “Trendid, mis said alguse juba aastaid enne kriisi algust, süvenesid selle arenedes veelgi. Koroonakriis on selgelt eraldanud terad sõkaldest ning mõnes mõttes ongi hea läbi elada puhastus pikaajalises perspektiivis, viies ostukeskused järgmisele tasemele,” sõnas Karotam.
Tarmo Karotam peab fondi puhul väga oluliseks regulaarset dividendide väljamaksevõimekust ning seni on see ka edukalt õnnestunud. “Baltic Horizoni eeliseks on, et tulemusi vaadatakse kvartalite kaupa, mitte vaid korra aastas, ning seega saab iga kvartali järgselt dividendide makse üle otsustada,” rääkis ta.
Kaubandus sai rohkem pihta
Nagu öeldud, on Baltic Horizon investeerinud 41% oma portfellist kaubanduse segmenti. Käimasoleva koroonakriisi valguses võib just südalinna kaubandust pidada üheks kõige rohkem pihta saanud sektoriks. Lisaks riiklikele piirangutele on kohalike elanike üldine liikumine olnud kodudele lähemal ning turistid on praktiliselt kadunud. Ellujäämiseks olid paljud üürnikud sunnitud kolima oma tegevuse peamiselt Internetti, avades või suurendades käivet just e-poodides.
Küll aga pole Tarmo Karotami sõnul põhjust karta, et inimesed vaid netiavarustesse ostlema jääksid. “Ei ole kuigi tõenäoline, et inimesed jäävad ainult koju, kus nad lisaks elamisele ka kogu aeg söövad, trenni teevad ja ostlevad,” sõnas ta ning rõhutas, et oluline on tunnetada inimeste soove ja vajadusi. “Pärast esimest lainet 2020. aasta kevadel taastusid käibed ka südalinnas 2019. aastaga võrreldes 70–80% protsendini vaid paari kuuga,” ütles Karotam. “Nagu ka hetkel näha on, siis inimesed käivad rohkem ja rohkem igal pool kus võimalik, nii ka kaubanduses. Värsket liha internetist ju ei tellita – inimene tahab sobiva tüki ise kohapeal välja valida,” näitlikustas ta.
Kaubanduskeskuste puhul on Karotami hinnangul selgelt välja joonistunud fakt, kui oluline on ostukeskuse puhul segakasutus. “Kaubanduskeskused, kus külastajate ligitõmbamiseks on esindatud ainult mood, on kriisi suurimad kaotajad,” sõnas ta.
Bürood jäävad alles
Samuti on väga suur hulk töötajaid pidanud rinda pistma kodukontoritega, mis tõotab mõningate hinnangute kohaselt jätkuda ka lähitulevikus. Siiski ei kao bürooruumide vajadus kuhugi, vaid pigem nähakse Tarmo Karotami hinnangul selles võimalust senine töökorraldus ümber vaadata ning varasemast paindlikumaks muuta.
“Kodus töötatakse küll rohkem, ent Baltikumi vajadusest tulenevalt pole põhjust arvata, et arvud võiks kukkuda näiteks poole võrra. Meil on väga palju kasvavaid ettevõtteid ning osad üürnikud on koroonakriisi ajal ka äri kasvades pinda juurde soovinud,” tõi ta välja.
Ehkki kriisi valguses jääb tõenäoliselt vähemaks tavapärast “üheksast viieni kontoris” töökultuuri, jätkub see töö iseloomust tulenevalt paljudes ettevõtetes. “Küll aga võib märgata tööandjate otsinguid töötamise efektiivsuse ja paindlikkuse parandamiseks,” ütles Karotam.
Ühtlasi on Baltikumil küllalt veel ruumi edasisteks arenguteks. “Kui vaadata büroopinda ühe inimese kohta Baltikumis, siis on see arv 5–6 korda väiksem kui arenenud teenusepõhistes majandustes nagu Soome, Rootsi ja Norra. Baltikum on Põhjamaade kõrval alles arengustaadiumis: me alles liigume tööstusmajandustest teenuspõhiseks olulist lisaväärtust loovaks majanduseks,” kirjeldas Karotam.
Mis saab 2021. aastal?
Käesolev aasta tõotab esialgu kulgeda eelmisega samas rütmis ning ka sektorite taastumiseks läheb aega rohkem, kui esialgu prognoositi. “Taastumine võtab aega küll rohkem, ent me oleme selleks valmis ning proovime oma südalinna keskustes kasutada antud aega õigete jätkuinvesteeringute tegemiseks,” ütles ta. Prognoosi järgi peaks südalinna keskuste täielik taastumine kriisijärgselt võtma aega umbes 12–18 kuud.
“Kui vaadata kaubanduskinnisvara tulevikku ja inimeste tarbimisvõimekust, siis kriisiajal on tegelikult väga palju säästetud. Me usume, et inimene otsib kriisi järel peagi head kohta, kus meelisteenuseid jälle tarbida,” sõnas ta. Samuti on Karotami hinnangul oodata, et peagi hakkab tasapisi taastuma ka turismisektor. “Lisaks võiks kohaliku keskmise palga edasisel kasvamisel jätkuda sama tugev tarbimise kasv nagu seda kogesime eelmisel kümnendil,” prognoosis Karotam.
Seega on Baltic Horizon optimistlik ning tunneb end kriisi valguses kindlalt. “Meie suured rentnikud on nii globaalselt kui regionaalselt suured ja edukad ettevõtted. Samuti on kriis kinnitanud, et inimesed tahavad jätkuvalt meelt lahutada, käia kinos, trennis ja nautida kõike muud, mis elul pakkuda on,” ütles Karotam.
