Kinnisvara hinnad on alates 2009. aastast ainult kasvanud ning nõudlus uute korterite järele on täna endiselt kõrge ja ületab kohati isegi pakkumist.

Eriti teravalt kasvas eestlaste huvi kinnisvara kokkuostmise vastu koroonapandeemia alguses, kui hakati otsima võimalusi vaba raha investeerimiseks ning enda inflatsiooni eest kaitsmiseks.

Pankade ja kinnisvaraekspertide sõnul ei ole kinnisvarasektoris ega üüriturul ka tulevikus erilist muutust oodata.

“Kui majandus ei koge alanud aastal mingit täiendavat välist negatiivset šokki — näiteks aktsiaturgude kollaps või muud sarnast —, siis on pigem loogiline, et kinnisvara kallinemine jätkub,” sõnas LHV majandusanalüütik Kristo Aab.

Üürikorterite üleküllust ei maksa karta

Kui kodu ostmiseks on reeglina alati parim aeg nüüd ja praegu ning seda kinnitavad pangad ka täna, siis viimaste aastatega on tugevalt kasvanud ka kinnisvara soetamine investeerimise ehk üürimise eesmärgil.

Scandium Kinnisvara tegevjuhi Maido Lüiste sõnul on Eesti inimeste huvi investeerimise vastu endiselt kõrge.

“Inimestel on palju vaba kapitali, mida soovitakse kõrge inflatsiooni eest kaitsta. Kinnisvara, täpsemalt üürikortereid, nähakse siin väga hea valikuna, kuna sektor on lihtsalt mõistetav, toimib loogiliselt ja inimene näeb, mida ta soetab,” rääkis Lüiste.

Samuti tähendavad kasvavad kinnisvara hinnad investoritele suuremat tootlust ka üürimiseks ostetud korterite pealt.

“Kui varem eelistati selgelt väikeseid, isegi mikrokortereid, siis täna võib hea investeerimiskorter olla igas suuruses. Suur osa tootlusest tuleb igakuise üürilaekumise kõrval kinnisvarahinna kasvust ehk korteri väärtuskasvust, mida tõusev turg igati toetab,” lisas Lüiste.

Üürikorterite kokkuostmise taustal võib tekkida küsimus, et kas pakkumine ei või trendi jätkudes varsti nõudlust ületada?

“Nõudlus üürikorterite järele on suur ka siis, kui ostuvõimalused vähenevad. Üürihinnad on taastunud kriisieelsele tasemele, kuid on tõenäoline, et üleüldise hinnatõusu tagajärjel ei jätka nende hinnad kiiret kasvu,” vastas Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.

Seda, et üürikinnisvara pikalt tühjaks seisaks, ei ole lähiajal näha ka Luminori jaepanganduse juhi Tanel Rebase sõnul. Põhjusena tõi ta välja viimaste aastate tugeva rände Eestisse ja eriti Tallinnasse välismaalt.

“Kui vaadata kasvõi hetkel aktiivseid värbamiskuulutusi ja värbavaid ettevõtteid, siis sealt jäävad silma kiiresti kasvavad rahvusvahelised kasvuettevõtted. Need ettevõtted leiavad talente üle maailma ja see toob päris arvestatava hulga üürilisi iga kuu juurde. Tallinna üüriturul ei ole nõudluse langust oodata,” sõnas Rebane.

Kriisiaegne üürikorterite üleküllus on tänaseks möödunud ka Aabi sõnul ning pakkumine on taas tavapärase taseme juures.

“Kuigi nõudlus üürikorterite järele on piirkonniti väga erinev, võib öelda, et üldiselt on kvaliteetsetest üürikorteritest Eestis pidevalt puudus. Eesti on ka üks suurima elamukinnisvara omamise määraga riike Euroopas, mistõttu on siin üürituru arenguks ja laienemiseks ruumi piisavalt,” rääkis ta.

Scandium Kinnisvaras nähakse trendi, et inimeste tung üürikorteris elamiseks on järjest suurenemas, kuna hea kinnisvara kättesaadavus on drastiliselt vähenenud.

“Hakkame sammuma Euroopa mudeli poole, kus on üürikorteris elamine kahekümnendates ja ka kolmekümnendates eluaastates tavapärane. Seda toetab inimeste liikuvuse suurenemine — elu üürikorteris annab paindlikkuse tihemini elukohta vahetada, pikemalt reisida. Kui räägime üürimajade perspektiivis, eriti co-living-elustiiliga majadest, siis pakuvad need lisaks kogukonnatunnet, mis viimase kahe aasta Covidi perspektiivis on samuti muutunud oluliseks argumendiks,” sõnas Lüiste.

Ekspertide sõnul pole kinnisvara hindade langust oodata

Kinnisvaraturu hindamisel on Aabi sõnul üheks parimaks mõõdikuks ruutmeetri hinna ja keskmise sissetuleku vaheline suhe — Eestis on pärast 2008–2009 kinnisvarakrahhi keskmine palk kasvanud üsna samas rütmis korterite ruutmeetri hinnaga. Seega pole kinnisvara taskukohasus oluliselt muutunud.

“Tõsi, viimase aasta jooksul on kinnisvara hinnad kerkinud veidi kiiremini kui palgad, kuid mingit katastroofilist pööret ei ole veel tekkinud. Võrdluseks, möödunud buumi tipus 2007. aastal tuli ühe korteri ruutmeetri eest välja käia keskmiselt 1,8-kordne kuupalk, täna on see kordaja sisuliselt 1,” sõnas Aab.

Koduostjatel ei maksa seega oodata, et kinnisvarasektoris hinnad tulevikus langema hakkaksid.

“Kokkuvõttes kehtib endiselt põhimõte, et oma kodu soetamiseks on alati hea aeg. Kui aga soetada kinnisvara väljaüürimise või peatse edasimüügi eesmärgil, siis tuleks kõik seotud riskid väga hoolikalt läbi kaaluda nagu iga teisegi investeeringu puhul,” ütles Aab.

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütiku Risto Vähi sõnul põhjustaks praegu hindade langust ainult tõsine šokk, olgu see siis majanduslik või poliitiline.

“Kuigi maailm on ärev ning ennustused alanud aastaks on seinast seina, pean ise
kõige reaalsemaks, et majanduskasv aeglustub tavapärasele tasemele ning hinnatõusu
tempo tõmbab samuti hoo maha,” rääkis ta.

Lähivaates ei maksa kinnisvara hindade langust siiski kuskilt oodata, vaid pigem vastupidi — uue kinnisvara hind kasvab veelgi.

“Seda toidab defitsiit pakkumistes ning ka uusarendused, milles broneeritud vara saab ridurada valmis ning antakse notaris ostjaile üle,” rääkis Vähi.

Siiski tõi ta välja, et liialt optimistliku hinnaootusega müüjad võivad järelturul teatud korrektsioone nägema hakata.

“Küll aga hakkame nägema korrektsioone pakkumishindades ja seda eriti järelturul, kus optimism hinnaootustes on ülikõrge, mille tõttu näeme ka pakkumisi, mille hinnaootus on kaugelt üle reaalsuse ja tugevalt õhku täis. Vaat sellistes ootustes tuleb sel aastal küll enam maa peale tagasi tulla,” rääkis Vähi.

Hindade langust ei ole põhjust oodata ka Luminori jaepanganduse juhi Tanel Rebase sõnul.

“Majanduse kasvutempo on ka järgmisel aastal pigem kiire, inflatsioon enne aasta lõppu oluliselt tagasi ei anna ja vaba raha on turul palju (hoiused on kasvanud). See tingib selle, et hea kinnisvara leiab kiiresti omaniku ja selle eest ollakse valmis maksma,” rääkis Rebane.

Soodsamate kinnisvarahindade ootamisel riskivad inimesed Rebase sõnul sellega, et raha väärtus langeb inflatsiooni tõttu, samas kui kinnisvara hinnad ei pruugi madalamale tasemele naasta.

“Raha väärtuse kaotamise osas võib tuua näite, et viimati kui inflatsioon kiirenes 8 protsendi peale, siis kogutud säästud, näiteks sissemakseks, mis Luminori väljastatud laenude puhul on keskmiselt 15 000 eurot, kaotas oma väärtusest suurusjärgus 1200 eurot ühe aastaga. Samal ajal oli kinnisvara hinnakasv üle kahe korra kiirem keskmisest inflatsioonist ehk sissemakse n-ö säilitamine või selleks kogumine on muutunud keerulisemaks,” sõnas ta.

Ka Rebase sõnul ei maksa koduostjatel kinnisvara hindade langust ootama jääda.

“Kui sissemakse raha on olemas ja kinnisvara järele on kindel vajadus, siis tuleb pigem tegutseda,” ütles ta.