Maainvesteeringute blogi

Puust ja punaseks: kuidas hinnatakse maad, mille pealt lisa teenida

Maa hindamise juures on oluline ka selle piirid paika panna.Foto. Shutterstock

Pärisid või ostsid metsa või põllumaad, aga nüüd ei oska sellega midagi tarka peale hakata? Kodumaine ettevõte LandEx, mis tegeleb metsa ja maa hindamise ning sellesse investeerimisega, toob välja mõned võimalused, kuidas niisama seisev maa enda kasuks teenima panna. 

Kui LandExi platvormile lisandub mõni uus maalapp või metsamaa, hindavad nad esmalt selle iga-aastast tootlust. Kasuminumber arvutatakse välja hindamistööriista LandEx Predictive Analytics abil, mis aitab mõista, millised noteeringud tasub investoritele tuua ja millised mitte.

Oluline on teada, et maa on kõrge väärtusega ja see tõuseb ajas pidevalt just seoses varade inflatsiooni suurenemise tõttu. Siin on ka reaalne teenimiskoht. Lisaks saab lisa teenida näiteks põllumaa rentimise ja metsamaal oleva puidu müügi teel. 

Kuidas see käib Eesti põllumaa puhul?

Põllumaa teenib tootlust kahest allikast. Esmalt on võimalik teenida renditulu, rentides maa põllumeestele välja. Tavaliselt on sellisel puhul aastatootlus 2–4 protsenti. 

Maa hinnatõus on aga põllumaade puhul LandEx Predictive Analyticsi hinnangul üheksa protsenti aastas.

Eesti põllumaa hindadele hinnangu andmisel kasutab LandEx Lõuna- ja Kesk-Rootsi hindu, kuna neil kahel on sarnane geograafia. 

EL-i toetused liiguvad sarnases suunas ja põllumajandustoorme hinnad on rahvusvahelised. 

Nii võib eeldada, et järgmise kümnendi jooksul moodustavad Eesti põllumaa hinnad umbes 70 protsenti Lõuna- ja Kesk-Rootsi maa hindadest. See toob endaga kaasa üheksaprotsendilise väärtuse tõusu.

Lisades siia renditootluse, saame turuväärtusega põllumaa ostmisel 11–13 protsenti aastatootlust. Kui aga läheb hästi ja maa saab kätte hinnaga, mis jääb alla turuväärtuse, võib tootlus olla veelgi suurem.

Kuidas see käib Eesti metsa puhul?

Üheks tuluallikaks on bioloogilise biomassi kasv ehk maal asuv mets. LandEx Predictive Analytics hindab, et see annab aastatootlust kolm protsenti, millele lisandub igal aastal kaheprotsendiline tulu, mis tuleb puude kasvamisest. Lisaks saab juurde arvutada ka üheprotsendilise puiduhinna tõusu. 

Metsa väärtustamiseks võetakse eri metsaliikide kuupmeetrid ja korrutatakse need hinnaga, millega saame seda puitu praeguste puiduhindade alusel müüa. Näiteks männi puhul on see 37 eurot/m3. See hind ei ole aga kivisse raiutud – puiduhind muutub iga kvartal pärast uue statistika saabumist.

LandEx Predictive Analyticsi hinnangul kasvab igal aastal metsamaa hind üheksa protsenti. 

Võrreldes Lõuna- ja Kesk-Rootsiga on Eesti metsamaa hinnad umbes kolm protsenti madalamad, kuigi maa kvaliteet on sarnane ja puiduhinnad on võrdsed. Rootsis võib puiduhinna tõus olla oluliselt kõrgem kui prognoositud 1,6 protsenti aastas. Kuid isegi selle väga konservatiivse hinnangu korral on järgmise kümne aasta jooksul oodata hinnatõusu üheksa protsenti.

Miks on see väga konservatiivne number?

Süsinikdioksiidi rahavoog on jõudmas ka Eestisse, sest siinsed esimesed vabatahtlikud süsinikuprojektid tehti 2021. aastal. Kuna süsiniku sidumise mehhanismid on kõige odavam viis süsinikdioksiidi kogumiseks, on oodata märkimisväärset huvi ka näiteks metsauuendamise ja taastootmise vastu. See toob süsinikuettevõtetesse juurde märkimisväärses koguses kapitali.

Kuna soojenev kliima suurendab Põhja-Euroopas bioloogilist saaki, siis tasub maasse igatahes investeerida. Investeerimise lihtsus ja likviidsus LandExi kaudu aitab aga veelgi tõsta maa väärtust, pakkudes eraturgudel tehtavate tehingute puhul lisatasu.

Kui palju peaks maa väärt olema? 

Nagu kõigi väärtust säilitavate investeeringute puhul, peaksid ka LandExi hallatavate maade hindu dikteerima intressimäärad, inflatsioon ja rahapakkumine. 

Nii usub ka LandExi meeskond, et maad võib ligipääsetavuse, mitmekesistamise ja läbipaistvuse kaudu vaadelda kui midagi, mille tootlus on sarnane riigivõlakirjadega (0,5–2%). See tähendab, et praeguste maahindade tõusupotentsiaal on 100–500 protsenti.

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Telli head ideed raha kasvatamiseks oma postkasti

Saadame sulle e-postiga kolm korda nädalas investeerimisportaali Rikas Geenius olulisemad uudised ja analüüsid.