Kinnisvarainvesteeringute blogi

Tahad tükki rendiäri pirukast, aga kinnisvara ostmiseks raha pole. Üks võimalus teenimiseks siiski on!

Üürikinnisvarasse investeerimine võib tunduda tülika jändamisena. Tegelikult on rendikinnisvarasse investeerimine lihtsam, kui võiks arvata.Foto: Shutterstock

Üüriprojektide kaudu saab kogeda kinnisvara omanikuks olemise parimaid külgi, ilma et peaksid pead vaevama juriidiliste keerdkäikude, lisakulude või bürokraatia pärast.

Kinnisvarainvesteeringutega tegelev kodumaine ettevõte Reinvest24 peamiseks tegevusalaks on just üüriprojektide kaudu investoritele tulu tootmine. Kuna üüriprojekt on investeeringu tüüp, mille käigus ostetakse kinnisvara ja see renditakse hea mainega üürnikele, siis Reinvest24 teeb üürnikega tavaliselt ka pikaajalised lepingud. 

Nii luuakse investoritele pikaks ajaks igakuine passiivne sissetulek üüritulult ning investorid saavad osa ka kapitalikasvust, ehk kinnisvara väärtuse kasvust. Kinnisvara hinnad ei kasva aga üleöö. Nii ei kiirustagi näiteks Reinvest24 müügiprotsessiga, vaid aitab pigem kinnisvaral väärtust kasvatada, kindlustades projektile stabiilse rahavoog ning seda võimalusel parendades.

Üürikinnisvaraga tegeleb SPV

Kui endal pole võimalik rendikinnisvara osta, siis ongi tark teha seda SVP ettevõtte kaudu, mis on lihtsamalt öeldes osaühing, mille ainus eesmärk on omada ja üürida ehk hallata vastavat kinnisvara. “Vahe on selles, et kui tahad seda omal käel teha, siis on kõigepealt vaja paarsada tuhat eurot vaba raha ning turust põhjaliku arusaamist, et valida objekt millel on hea üürinõudlus ning kogu töö pead ise ära tegema,” selgitas Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro. 

Reinvest24 kaudu saad investeerida projektidesse alates sajast eurost ning meeskond eksperte teeb kogu töö sinu eest ära. “Investor saab olla passiivne omanik, kes teenib üüritulu ja vara väärtuse kasvult,” lisas Orro.

Nii juhibki näiteks Reinvest24 meeskond kõiki protsesse alates projekti ja üürnike leidmisest, renoveerimistööde tegemisest ja müügiprotsessi korraldamisest.

Samad eelised kui kinnisvara omamisel

Energia, jõupingutuste ja tööjõu hulk, mida tavaliselt kinnisvaraprojektide haldamine nõuab, võib olla tohutu ning mis veel olulisem, vajab suurt hulka vaba raha. See on ka väga aeganõudev protsess, eriti kui eesmärgiks on ületada üldist turu keskmist. 

Kõigepealt tuleb leida sobiv projekt, selgeks teha üürinõudlus ning likviidsus, et projekti müümine ei oleks tulevikus liiga pikk protsess. Igale üüriprojektile tuleb leida üürnik, hoolitseda kõigi majapidamisküsimuste eest ning vajadusel teha erinevaid renoveerimistöid. Lisaks tuleb ise kinnisvara omades ja seda välja üürides pöörata tähelepanu kõigile juriidilistele küsimustele, sealhulgas lepingutele. Ja nii ei tundugi ärikinnisvarasse iseseisvalt invetseerimine enam nii mõnusa ja lihtsa tegevusena. 

Kui veel arvestada omandistruktuuri, siis tähendaks see, et iga inimene, kes sellesse kinnisvarasse investeeriks, peaks iga kord vajadusel notari vastuvõtul käima. 

Kujutage nüüd ette olukorda, kus ühel korteril on näiteks kasvõi kümme omanikku. On üsna keeruline leida sobivat aega, kui kõik saaks korraga kohale tulla.

Seetõttu ongi tegelikult hulga mugavam ise kinnisvara omamise asemel ja seda välja üürides kaaluda võimalust investeerida erinevatesse kinnisvaraobjektidesse läbi spetsiaalse platvormi. 

Tootlus ja kapitali kasv

Reinvest24 kaudu üürikinnisvarasse investeerides hakkate näiteks igakuiselt saama üüritootlust, kui sellel pinnal on üürnik olemas. See passiivse sissetuleku allikas on oluline ka pikaajalises võtmes, sest peab vastu turu kõikumistele, tagades parema rahavoo. Lisaks teenib sellisel juhul ka siis, kui müüa oma osalus üüriprojektis maha. 

Näitena võib tuua, et keskmiselt on Reinvest24 üüripindade tootlus 6,5 protsenti ja kapitalikasv 6 protsenti.

Kapitali kasvul pole piire

Üürikinnisvarasse investeerimise juures ongi boonuseks, et tootluse tõusu ei saa piirata. 

See on tugev argument, kui võtta arvesse ülemaailmseid sündmusi ja asjaolu, et keskpangad trükivad palju uut raha, mis toob lähiaastatel kaasa tavapärasest kõrgema inflatsiooni. See tähendab, et tooraine ja energia hinnad tõusevad, ehk elu muutub kallimaks. Lisaks toob see endaga kaasa ka kinnisvarahindade kasvu.

Nii on juhtunud näiteks Moldovas, kus Reinvest24 omab üürikinnisvara, millesse on võimalik investeerida. Viimasel ajal on seal näha korralikku kinnisvara kapitalikasvu, mis on olnud isegi suurem kui 15-protsendiline intress.

Projekti kestus

Üürikinnisvarasse investeerimise puhul on hea eeldus ka see, et need on ainsad projektid, millel pole määratud kestust. Peamine põhjus on see, et pole võimalik ette ennustada, millal projektist väljutakse. Küll aga on platvormil toimiv järelturg, mille kaudu on alati võimalik enda osalus mõnes kinnisvara projektis müüa ning saadud raha enda pangakontole kanda. Iga investor saab ise valida kui kaua ta tahab projektis olla. Võrreldes järelturu kaudu projektist väljumist kinnisvara müügiga, siis on see palju kiirem ja lihtsam viis.

Üht objekti hoitakse enda käes seni, kuni puudub otsene vajadus kinnisvara maha müüa. kui aga tuleb mõni hea pakkumine, mis toob ka investoritele suure tootluse, siis läheb ka müügiks. Reinvest24 on seni hodídnud ühte objekti enda käed umbes 2-3 aastat.

Peamised võtmepunktid

Seda tüüpi projektidel puudub põhimõtteliselt võimalus vara maksejõuetuks muutumiseks ja kinnisvarainvesteeringute platvormi kaudu on sellest võimalik ka igal ajal välja astuda. Oma osaluse müümine nominaalhinnaga näiteks Reinvest24 järelturul võtab aega vaid mõne tunnid. Seni on Reinvest24 paljudest projektidest väljunud lubatust kõrgema kapitalikasvuga. 

Üldjuhul järelturul nominaalhinnaga midagi ei müüda, seega on Reinvest24 esmasel turul üüriprojektidesse investeerimine odavam kui järelturul.

Millised on riskid?

Vara maksejõuetuse võimalust põhimõtteliselt ei ole, kuna kinnisvara on 100% rahastatud platvormi investorite poolt ning muid kohustusi ei ole.

Seega, kui projekt on rahastatud, luuakse SPV (osaühing). Kõik SPV-d on sõltumatud ja nende risk ei kandu üle üksteisele. SPV haldab kõiki rahavooge, nagu rendimaksed ja kogunenud kulud. 

Lisaks tähendab see, et mõne muu projekti puhul, mis seisab silmitsi väljakutsetega, ei edastata neid platvormile endale ega ühelegi teisele projektile. 

Isegi kui investeerimisplatvormiga juhtub midagi halba, juhitakse projekti eraldi. See tähendab, et jääb võimalus müüa ja raha tagasi saada.

Kuidas Reinvest24 investeeringu kindlustab?

Kohe peale kinnisvara ostmist seab tagatisagent kinnisvarale esimese järjekoha hüpoteegi hinnanguga +20 protsenti rahastamise eesmärgist, mis arvestatakse investorite kasumisse. Tagatismaakler ei luba varaga muid tehinguid teha. 

Samuti hoolitseb ta selle eest, et kasum jagataks investoritele. Näiteks kui SPV saab renditulu, kuid ei maksa seda platvormile välja, on tagatisagendil õigus vara üle võtta eesmärgil, et müüa see parima hinnaga ja jagada raha laiali investorite vahel.

Reinvest24 platvormil on praegu investeerimiseks avatud kaks üürikinnisvara projekti. Üks neists on Eesti ärikinnisvara projekt ja teine üürihoone Saksamaal.

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Telli head ideed raha kasvatamiseks oma postkasti

Saadame sulle e-postiga kolm korda nädalas investeerimisportaali Rikas Geenius olulisemad uudised ja analüüsid.