Kinnisvarainvesteeringute blogi

Ootad mulli lõhkemist ja kinnisvarahindade langust? Ekspert soovitab selle unistuse praegu maha matta

Kinnisvarabuum Tallinnas ja tegelikult kogu Eestis on heas hoos. Nii tuleb arendajatel pidevalt ka uusi maju püsti panna.Foto: Shutterstock

2008. aastal tabas kogu maailma majandust krahh ja kinnisvarahindadest lendas õhk vilinaga välja. Paljud analüütikud on ennustanud, et samasugust mulli lõhkemist on ka lähiajal oodata, kuid kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark sellega ei nõustu.

“2008. aastal oli maailma finantssüsteem täiesti metsas omadega. Täna julgeks aga öelda, et maailma finantssüsteemi tervis on isegi oluliselt parem,” selgitas Toompark. Pigem on majandussüsteem tema hinnangul rahandussüsteemi dopingu peal näitamas rekordilist kasvu. “Võtame näiteks kasvõi meie endal 13-protsendilise majanduskasvu.”

Samas tõi Toompark välja koroonaviiruse, millega kaasnevaid muutusi me täna selle sees olles päris hästi veel hoomata ei suuda. “Meil on Eestis rekordiliselt haigestunuid ja ka kinnisvaraturg teeb rekordeid,” sõnas Toompark. 

Näiteks tehti oktoobris Tallinnas 1043 kinnisvaratehingut, mis on viimase 12 aasta rekord. “Üle tuhande tehingu ühe kuu lõikes on olnud üldse kokku kolmel korral. Kaks korda olid märtsis ja aprillis ja nüüd kolmas kord oktoobris.” 

Selle aasta esimese kuue kuuga tehti Eestis ainuüksi korteritega 12 997 ostu-müügitehingut. Võrreldes eelmise aastaga, mil tehingute arv oli 33 protsenti väiksem, on näha, et Eestis on käimas tõeline korterite osturalli. “Kinnisvaraturg on praegu hüperaktiivne,” tõdes Toompark.

Ekspert ja koolitaja Tõnu Toompark leiab, et kinnisvaraturul on hetkel väga head ajad.
Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark. Foto: Postimees/Scanpix.

Kestvad koroonaviirusega seotud probleemid tähendavad Toomparki sõnul jätkuvat rahatrükki. “Tarbijahindadesse ja energiahindadesse on inflatsioon juba jõudnud ja seeläbi kallineb ka kinnisvara,” rääkis Toompark.

Ühtlasi on 2008. aasta majanduskriis muutnud eestlased ettevaatlikumaks, säästetakse ja investeeritakse rohkem ning palgad on kasvanud kiiremini kui kinnisvara hind. Isegi tänaste kinnisvarahindade juures on eestlase ostujõud suurem kui kunagi varem. “On levinud arvamus, et 15 aastat tagasi oli kinnisvara nii odav ja praegu nii kallis. Samas ei arvestata sellega, kui palju on raha väärtus vahepeal langenud ning kui palju on Eesti majandus ja eestlaste ostujõud samal perioodil kasvanud. Lihtne näide: täna ostab üks keskmine kuupalk rohkem Tallinna kinnisvara, kui 15 aastat tagasi,” osutas Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro.

2008. aastale eelnevatel aastatel kasvasid kinnisvara hinnad oluliselt kiiremini, kui palgad ja reaalmajandus näitajad. “Sellest tulenevalt suurenesid kinnisvara arendajate kasumimarginalid, mis toetas pakkumise suurenemist, küll aga palkade kasv ei olnud piisav, et toetada nõudlust,” meenutas Orro. Suur osa majanduskasvust tol ajal oligi tingitud kinnisvara sektori buumist, välispankade laenuraha toel. “Täna on meil pigem vastupidine olukord, kus palkade kasv toetab nõudlust ning kallinev ehitushind survestab pakkumise poolt.”

Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro. Foto: Reinvest24

Eesti majandust toitis Skandinaavia raha

2008. aasta majanduse kokkukukkumise tagajärjed olid Eestis eriti traagilised. “Mis juhtus, oli see, et kohalik finantssüsteem oli võimetu ja kõike juhiti peaaegu sajaprotsendiliselt teiselt poolt lahte,” meenutas Toompark.

2008. aastal tuli selleks, et Eestis raha välja laenata, see kuskilt mujalt aga sisse tuua. “Swedbank, SEB ja Nordea pidid selleks mujalt raha Eestisse tooma.”

Nüüd on tema sõnul seis pigem selline, et hoopis kohalikud pangad teevad head tööd. Täna laenatakse Eestis välja Eesti hoiuste peal olevat raha. “Ka kohalikud eluasemelaenud on finantseeritud kohalike hoiuste arvelt.”

“Eesti panganduse tervis on ikkagi oluliselt parem võrreldes toonase ajaga. Ja sellist asja, nagu 2009. aasta alguses nägimel, kus hinnad kukkusid 50 protsenti, selle kordumiseks peab koroonalaine veel kümme korda kõrgemale minema,” sõnas Toompark. 

Eesti kinnisvaraturu kokkukukkumise põhjused ei ole Eesti kinnisvaraturu ega Eesti majanduse sees, vaid need on kuskil mujal. 

2008. aastal ei olnud ehk ka investeerimine kõigile nii kättesaadav, kui nüüd. Kinnisvarasse investeerisid vaid rikkad. Täna on aga pilt teistsugune. Investeerimisest on saanud midagi sellist, mis on kättesaadav kõigile. Ja erinevate investorite kinnitusel ei pea alustama suurte summadega. Sama kehtib ka kinnisvarasse investeerimisel.

Kinnisvarasse investeerimine on kättesaadav kõigile

Näiteks läbi Reinvest24 platvormi on igaühel võimalik investeerida turvaliselt kinnisvarasse alates sajast eurost. Kodust lahkumata on võimalik investeerida nii üürikinnisvarasse kui ka arendusprojektidesse. 

Üürikinnisvara soetatakse teiste investoriga ühiselt, teenides proportsionaalselt igakuist passiivselt üüritulult ning samuti kinnisvara väärtuse kasvult. Kogu haldustöö teeb ära Reinvest24 kinnisvarameeskond. Üüritootlust on oodata 6-8 protsenti aastas ning väärtuse kasv on väljutud objektide põhjal veel sama palju lisaks.

Samuti on võimalik investeerida kinnisvaraga tagatud laenudesse viiel erineval Euroopa turul. Kõik Reinvest24 projektid on investoritele tagatud hüpoteegiga, kusjuures LTV on enamuste projektide puhul 50 protsenti ning intressimäär 13-15 protsenti.

Reinvest24 platvorm on tegutsenud üle kolme aasta, selle aja jooksul on rahastatud üle 100 projekti, mis on keskmiselt teeninud investoritele ~14 protsenti tootlust. See on märkimisväärne tulemus, arvestades, et siiani ei ole ükski projekt ebaõnnestunud. 

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Telli head ideed raha kasvatamiseks oma postkasti

Saadame sulle e-postiga kolm korda nädalas investeerimisportaali Rikas Geenius olulisemad uudised ja analüüsid.