Kinnisvarainvesteeringute blogi

Mõtle suurelt, alusta väikselt ja tegutse kohe: vii end kurssi kinnisvaraprojektide mitmekesise investeerimismaastikuga

On päris selge, et kinnisvarainvesteeringute turg õitseb ning see on praegusel pandeemiajärgsel ajal üks väheseid valdkondi, milles pole toimunud suurt langust.Foto: Shutterstock

Kui uurid kinnisvarainvesteeringute maailma veel kaugusest, on järgnev mõeldud just sulle. On päris selge, et kinnisvarainvesteeringute turg õitseb ning see on praegusel pandeemiajärgsel ajal üks väheseid valdkondi, milles pole toimunud suurt langust. Kuid et iga investeeriguga on loomulikult seotud riskid ja see kehtib ka kinnisvara puhul, võid olla veel äraootaval seisukohal. 

Siiski on võimalik teha mõned sammud nende riskide leevendamiseks ning vähemalt investeeritud summa tagasi saamiseks, ent tõenäoliselt ka sellest enama teenimiseks. Üks viis oma portfelli turvalisuse tagamiseks on selle mitmekesistamine.

Kinnisvarainvesteeringuid saab mitmekesistada

Mitmekesistamise idee seisneb selles, et riske maandavad erisugused investeeringud ning igas kinnisvarainvesteeringute portfellis on palju, mida saaks mitmekesistada.

  • Investeeringu tüüpe võib olla väga erinevaid: arendustegevusega seotud laenudest üüri- või rendiprojektideni.
  • Projektide maksegraafikud võivad erineda, mis tagab püsiva rahavoo.
  • Projektide asukohti saab hajutada üle Euroopa nii, et kõik Sinu munad poleks iial ühes korvis.

Investeering kui poodlemine veebis

Räägime lähemalt rahvusvahelistest investeeringutest. Need võivad tunduda millegi suurejoonelisena, kuid tegelikult meenutab nendes osalemine paljuski veebis poodlemist. Valid usaldusväärse platvormi kaudu endale meeldivaid tooteid; see platvorm aga võib asuda sinust tuhande kilomeetri kaugusel. Ka tooted võidakse saata täiesti teisest riigist. 

Oma mugavas kodus ostlemine on võrratu ja samamoodi saab teha ka kinnisvarainvesteeringuid. Platvormi kaudu üle Euroopa asuvatesse projektidesse investeerimine pole vaid lihtne ja mugav – see on ka võrdlemisi ohutu ja pööraselt kasumlik.

Paljud investeerimisplatvormid pakuvad kinnisvaratehinguid erinevatelt turgudelt: mõnel on filiaalid, teistel partnerlussuhted. Reinvest24 teevad eriliseks ainulaadsed kinnisvarapakkumised: erineva suurusega, hinnatud, ajastatud. Samuti on ettevõttel olemas oskuslikult valitud mitmekesine kogum riikidest, kus tegutsetakse ning kust investeerimiseks kinnisvara leitakse.

See hõlmab kahte stabiilset, turvalist ja usaldusväärset Balti riiki, Eestit ja Lätit, samuti Moldovat, vapustava potentsiaaliga pisikest arenevat vabariiki Hispaaniat, mis on tõeline investeerimisvõimalustest ja vapustavatest reisisihtkohtadest tulvil pärl, ning Saksamaad, millel on kõige turvalisem ja väljakujunenum, Euroopa madalaimate riskidega investeerimiskeskkond.

Eesti ja Läti kinnisvaraturg

Baltimaad on Reinvest24 põhiturg – siin on käimas suurem osa projektidest. Just siin 2018. aastal ka alustati, esialgu vaid Tallinna üüriprojektidega (ainulaadne ühisrahastuse jaoks), ehk üürikinnisvara kollektiivse väljaostmisega ning üürimisega. See toimib, sest investori eelised on samad, mis isikliku kinnisvara omamisel ning üürimisel või rentimisel. See hõlmab igakuist passiivset rahavoogu (üüri netotootlus 6–8%) ja kinnisvara väärtuse kasvu aja jooksul.

Läti on muidugi pandeemia tõttu rohkem kannatanud, kuid tagasilöök polnud liiga ränk. Kinnisvaraturg on stabiilne ja usaldusväärne ning aeglase, kuid järjepideva ja prognoositava kasvuga. Viimaste prognooside kohaselt hakkab majandus taastuma 2021. aastal ja jõuab kriisieelsele tasemele 2022. aastal. Ka kinnisvaraturg on hakanud taastuma ja seda kiiremini kui paljud arvasid ning on juba tänaseks jõudnud kriisieelse tasemeni.

Moldova – must ratsu Euroopa turul

Järgmisena Moldova, tume hobune Euroopa turul, kellest vaevu räägitakse, kuid kus on hämmastav potentsiaal. 

Moldova on pisike riik Rumeenia ja Ukraina lähedal ningjuba mõnda aega mõtteliselt asunud ELi ja Venemaa mõjuväljade ja ökosüsteemide vahel. Eelmisel aastal valiti seal euroopameelne president, kes nihutas riigi positsiooni ja muutis selle tugevamaks. Käivitati paljulubavad arengud, mis mõjutavad positiivselt kinnisvara nõudlust ja hinnakasvu.

Kinnisvara keskmine ruutmeetrihind Chișinăus on palju madalam kui mis tahes muus Euroopa pealinnas: haripunkti ajal 2019. aasta juulis oli see umbes 533 eurot. Hiljuti viis riik ellu palju reforme ja muudatusi, mis peaksid lähitulevikus riigi majandust oluliselt mõjutama. Üllataval kombel on Moldova kinnisvaraturg 2021. aastal saanud iga päevaga aina tugevamaks. Mais muutus kasv stabiilsemaks ja juuniks ületas see juba eelmiste aastate näitajad.

Alates 2020. aasta juunist on Reinvest24 pakkunud Moldovas kinnisvara hüpoteegiga tagatud laene, rahastades tunnustatud rahvusvahelise arendaja Kirsan kinnisvaraarendusprojekte 14–16% intressimääraga, millest intressid makstakse välja igakuiselt. Laenud on tagatud kinnisvaraga, laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhe on 50%. Näiteks väljastatakse laenu 100 000 euro eest ja seatakse hüpoteek vähemalt 200 000 euro väärtuses kinnisvarale.

Kõik Moldova projektid on seni olnud edukad: intressimaksed on tehtud tähtajaliselt, kolme projekti osalejad on laenu põhisumma õigeaegselt tagasi maksnud, ning investorid on teeninud keskmiselt 15% tulu.

Siiski on Moldova veel üsna uus ja vallutamata mängumaa. Tuleks arvestada selle võimaliku ebastabiilsusega, kuigi kaotused poleks kunagi liiga rängad. Moldoval on suurepärased väljavaated, eriti kui anda endale võimaluse seda paremini tundma õppida.

Hispaania – riskivaba mullitsoon

Edasi tuleb Hispaania, atraktiivne ja väljakujunenud turg, millel on palju ilmselgeid plusse, näiteks pidev turismivoog ja rannad. Kahjuks tabas pandeemia Hispaaniat üsna tugevalt ning neil oli mõnda aega päris raske. Paljud teadlasedki tunnistavad, et hoolimata olukorra tõsidusest toetab sektorit aga palju tugevam alus kui eelmise, 2008. aasta kriisi ajal.

Investeerimise puhul kaasnevad majanduslangusega alati võimalused. Parim aeg kinnisvara ostmiseks on siis, kui turul valitseb ebakindlus ja ostjaid napib. 2020. aasta kinnisvaramulli indeksi järgi on Hispaania riskivaba mullitsoon. See tähendab, et Hispaania kinnisvaraturg ei ole ülekuumenenud ning hindadel on veel kasvuruumi. Nüüd on turg kiiresti taastumas ning pandeemiajärgses Hispaanias avaneb Reinvest24 jaoks uusi võimalusi.

Oma filiaali asutas Reinvest24 Hispaanias eelmise aasta lõpus, et seal arendusprojekte leida ja hallata. See oli ettevõtte esimene rahvusvaheline haru ning selle järel on jõutnud veel palju kaugemale. Nüüd saab investoritele pakkuda intressimäära 13–16% ja kogu arendusprotsessi paremini kontrollida. Praegu on Reinvest24-l Valencia piirkonnas pooleli kaks elamuehituse projekti. Valencia eluasemekinnisvara hinnad on viimase 6–9 kuu jooksul hüppeliselt kasvanud (+15% esialgsest müügihinnangust).

Lühidalt pakub Hispaania rohkelt paljutõotavaid võimalusi. Kuigi Hispaania eksisteerib mõnevõrra väljaspool Euroopa üldist turgu ja seal on oma reeglid, on Hispaania turvaline valik ega lakka kunagi olemast investoritele maitsev suutäis.

Saksamaa – Euroopa jõukaim 

Viimane, kuid mitte vähem tähtis on Saksamaa – Euroopa jõukaim turg. See on täielikult välja kujunenud, madalaimate riskiteguritega, ülistabiilne ja terviklik.

Mis puutub kinnisvarasse, siis Saksamaal on madala intressimääraga keskkond, mille tingib pakkumise pidev vähesus ja praegune kinnisvara alahindamine. Eluasemete pakkumine ei suuda nõudlust rahuldada, eriti suurtes linnades. Berliinis on juba üle aasta eksisteerinud nn Berliini üüri ülempiir: karm üürikontrolli seadus, millega külmutati 90% Berliini elamukinnisvara üürihindadest 2019. aasta juuni tasemele. 

Uutes üürilepingutes ei tohi kehtestada seadusest kõrgemat üüri ning alates 2020. aasta novembrist tuli vähendada neid üürihindu, mis olid jäänud lubatud tasemest kõrgemaks. Selle aasta aprillis kuulutati viimane sellekohane määrus ebaseaduslikuks, mille tagajärjel langesid kümned tuhanded inimesed võlgadesse, kuna nende üüri tõsteti täpselt keset pandeemia kolmandat lainet Saksamaal.

Uued seadusemuudatused ajendasid juba paljusid inimesi oma elukoha asjus ümber mõtlema ja otsima üürimisvõimalusi väljaspool Berliini ja üleüldse väljaspool suuremaid linnu. See annab meeletu tähelennupotentsiaali linnadele nagu Eberswalde, kus paikneb Reinvest24 esimene Saksamaa üüriprojekt. Reinvest24 jaoks oli see kõige hiljutisem laienemine, mis sai teoks 2021. aasta teises kvartalis. Plaan on ka seal põhjalikumalt kanda kinnitada.

Reinvest24 esimene projekt Saksamaal on üürikinnisvara Berliini lähedal, mis vajab renoveerimist ja juriidilist tööd. Ettevõte teeb kõik vajalikud remonditööd 24 kuu jooksul ning kinnisvara antakse selle aja jooksul üürile, teenides nii investoritele üüritulu. Selle 24 kuu lõpus müüakse kinnisvara märkimisväärse lisatasuga (eelkokkulepe fikseeritud müügihinnaga), tänu millele teenivad investorid 12,5% aastas. Täies mahus üürile antavad uusarendused suurlinnades ei too tavaliselt investoritele sisse enam kui 3–5%. Kuigi see on turu keskmine, võivad teatud teadmisi ja tööd nõudvad üüripinnad, nagu käimasolev projekt, toota üle 10% – sellele keskendutaksegi. 

Ei saa eitada, et iseseisvalt kinnisvarasse investeerimine võib tuua suurt tulu, kuid see nõuab kindlasti rohkem teadmisi, rohkem aega ja raha. Reinvest24 kinnisvarainvesteeringute platvorm demokratiseerib kinnisvarasse investeerimise, et saaksite oma kapitali hõlpsalt, taskukohaselt ja turvaliselt kasvatada. Kokkuvõtteks – mõtle suurelt, alusta väikselt ja tegutse kohe! Investeeri Reinvest24 -ga kinnisvarasse alates 100 eurost.

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Telli head ideed raha kasvatamiseks oma postkasti

Saadame sulle e-postiga kolm korda nädalas investeerimisportaali Rikas Geenius olulisemad uudised ja analüüsid.