Kinnisvarainvesteeringute blogi

Mida toob kinnisvara-aasta 2022? Kas need Forbesi ekspertide 7 ennustust kehtivad ka Eesti kohta?

Kollaaž Tallinna linnavaatega.Fotod: Shutterstock

Kuigi kinnisvaraturgu peetakse maailmas üheks stabiilsemaks ja kasumlikumaks, ei ole ka see kaitstud raputavate “tsüklonite” eest. Eriti hästi on seda näha pandeemia ajal, mis mõjutab hindu kogu maailmas. Siiski võib turg peagi muutuda, aga millises suunas?

Mitu Forbes Bizi nõukogu liiget jagasid oma mõtteid kinnisvara tulevikust ja sellest, mis nende arvates turgu lähiaastatel mõjutavad. Loe pikemalt nende prognoosist siit. Geenius toob neist välja seitse, mida kommenteerib Reinvest24 tegevjuht Tanel Orro

1. Aktsiatega kauplemine

Calvin Cooperi sõnul on üksikute kinnisvaraobjektidega kauplemine muutumas peamiseks suunaks: “Oleme praegu ärikinnisvarasse investeerimise E*Trade faasis. Järgmisel aastal läheme üle Robinhoodi faasi, kuna kinnisvarainvesteeringud muutuvad kättesaadavamaks.”

Lisaks on tema sõnul tekkimas FinTechi lahendused, mis vähendavad inimeste kinnisvaraturule sisenemise takistusi. Seetõttu muutub lihtsamaks võimalus investeerida kohtadesse, kus elame, töötame ja vaba aega veedame. 

“Kinnisvara on üks eelistatumaid investeeringuid, kuid kahjuks ei ole see enamusele kättesaadav kõrge sisenemisbarjääri tõttu,” tõdes Orro. Ta lisas, et tehnoloogia on seda viimaste aastate jooksul muutmas. “Kinnisvara ühisrahastus on Euroopas väga kiiresti kasvav trend ning tulevased EU ühisrahastuse regulatsioonid toetavad selle trendi jätkumist.”

2. Looduskatastroofid

Looduskatastroofid hakkavad Deniz Kahramaneri hinnangul oluliselt mõjutama kinnisvara ihaldusväärsust ja kujundama nende hinda. Näiteks on California metsatulekahjude tõttu metsa lähedal asuvate kodude tulekahjukindlustuse määrad hüppeliselt tõusnud. Eriti puudutab see piirkondi, kus on tuleohtlikud metsad, kus kasvavad näiteks eukalüptid. USAs Texases, Floridas ja Louisianas mõjutavad kinnisvarahindu ka orkaanid. 

Orro sõnul ei mõjuta see väga Euroopa ja eriti Baltikumi kinnisvaraturgu, sest tõenäosused looduskatastroofideks on oluliselt väiksemad.

3. Piirkondade taaselustamine

Kuna rahvastik kasvab, siis muutub üha olulisemaks ajale jalgu jäänud naabruskondade kaasajastamine. Nii on seal Anne Kesheni sõnul oluline uuendada kaubanduspindu ja ehitada ajahambale jalgu jäänud elumajade asemele uued. “See on hea võimalus investoritele ja arendajatele.” 

“Väga hea näide selle kohta on Kalamaja ja Rotermanni piirkond, mis on viimase kümne aastaga saanud uue ilme,” tõi Orro näite Eestist. See trend jätkub ning on oodata, et sarnase muutuse läbivad lähitulevikus ka mõned teised piirkonnad.”

4. Rohkem nutikaid kodusid

Kori Covrigaru märkis, et tõusvas trendis on nutikate tehnoloogiate kasutamine kinnisvaraäris. Seda suunda eelistab ka üha enam investoreid, kes teevad oma objektidel 3D-virtuaalseid ringkäike. “Arvan, et viie aasta pärast saab igal kinnisvaral teha 3D-tuuri, mis on ka hea turunduseesmärgil.” 

Orro nõustus, et tehnoloogia loob uusi võimalusi ning muudab elu lihtsamaks. Nii on näiteks tema hinnangul 3D-tuurid hea võimalus saada kodust lahkumata kinnisvarast hea ülevaade. Küll aga ei soovita ta selle põhjal ostu ära otsustada. “Kindlasti tuleb enne ostu kinnisvaraga kohapeal tutvuda!”

5. Segakasutusega tsoneerimine

Jacob Bates ennustab, et just segakasutusega tsoneeringust saab suurim trend ja varaklass. “Varade taaskasutamine on muutnud hotellid eluruumideks, kontorid segakasutusega äripindadeks, parkimiskohtadest on saanud laoruumid ning jaekaubanduspinadest elu- ja töökeskkonnad,” loetles ta. Just olemasolevate varade ümberpaigutamine on andnud suure lisandväärtuse taolistele investeeringutele ja projektidele järgmisteks aastateks. 

“Vana tehasehoone õiges piirkonnas võib olla ideaalne kontorihoone, mille peale start-upid tormi jooksevad,” lisas Orro. Kuigi pealtnäha tundub see kõik väga lihtne ja kasumlik, siis tegelikult võib see olla väga keeruline ning nõuda rohkem aega ja raha kui esialgne plaan ette nägi. “Eriti siis, kui lõppeesmärk on muuta vana hoone modernseks eluruumiks, äripindadega on natuke lihtsam.”

6. Digivaluuta kasutamine kinnisvaratehingutes 

Bitcoin on ilmselt järgmine “suur asi” kinnisvara igal tasandil. Sherman Raglandi sõnul tekivad üürnikud ja ka ostjad, kes soovivad maksta digitaalses valuutas ja müüjad, kes tahavad tasu digitaases valuutas. “Leidke inimesed, kes mõistavad kinnisvara ja digitaalvaluuta seost. Tehke see asi endale selgeks enne kui hakkate digitaalse valuutaga tehinguid tegema.”

Orro hinnagul võtab selle kõigeni jõudmine ilmselt veel aega. Peamiselt just seetõttu, et näiteks pangad oleksid nõus sellega, et sissemakse tehakse digitaalvaluutas ja notarid paneksid crypto walleti aadressi AÕLi pangakonto asemele ning ka kontrolliksid seda.

7. Ainult “sularaha” pakkumised

Üha enam pakuvad investeerimisfirmad müüjatele nn aktraktiivseid laenuvabasid tehingud. See tähendab, et ostu ei rahasta enam pank laenuga vaid ostjal on endal kogu summa olemas,” selgitas Kevin Markarian. 

“Sularahas kinnisvara täna Eestis osta ei saa, küll aga on järjest rohkem kinnisvaratehinguid, kuhu panka ei kaasata. Ehk ostjal on kogu vajaminev summa pangakontol olemas,” selgitas Orro. Ta lisas, et selliste tehingute peamiseks põhjuseks on kasvav inflatsioon, mille vastu otsitakse kaitset ja vaba raha paigutataksegi kinnisvarasse.

“Pangalaenuga ostes võtad endale kohustuse pangalaenu teenindada. Juhul kui seda kohustust ei täida võtab pank su kinnisvara ära ning müüb selle kiirkorras ja üldjuhul 10-20 protsenti alla turuhinna.”

Lihstalt öeldes on laenuga kinnisvara ostes riskid suuremad. “Kinnisvara välja üürides teenindab üüritulu laenu ainult pikaajalise kodulaenu puhul, kõikide muude laenutoodete juures ei teeninda su igakuine üüritulu laenu ning pead nö peale maksma,” selgitas Orro.

Nii võibki juhtuda, et isegi, kui pinnal on üürnik sees, siis rahavoog on laenuga ostes üldjuhul siiski negatiivne.

Kehvema stsenaariumi puhul, kui üürnik kaob ära või otsustab lihtsalt mitte maksta, siis tekib igakuine auk mida täitma pead. “Kui enam ei ole aga võimalik seda täita, siis tuleb müüa või teeb pank seda ise kiirkorras.”

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Telli head ideed raha kasvatamiseks oma postkasti

Saadame sulle e-postiga kolm korda nädalas investeerimisportaali Rikas Geenius olulisemad uudised ja analüüsid.