Igasuguse investeerimise lahutamatuks osaks on strateegia ehk mida, miks ja millisel eesmärgil oma portfelli valida. Kuid millistest printsiipidest lähtuda, kui jutt käib ärikinnisvarast, räägib Baltic Horizon Fund juht Tarmo Karotam.
Kinnisvara väärtus
Ärikinnisvarafond Baltic Horizon on keskendunud Eestis, Lätis ja Leedus asuvale kinnisvarale ning fokuseerib oma tähelepanu eeskätt just Baltikumi pealinnadele: Tallinnale, Riiale ja Vilniusele.
“Kõige suurem väärtus on kinnisvaral, mille läheduses elab või töötab kõige rohkem inimesi. Esineb küll erandeid, kuid need kinnitavad reeglit,” märkis Karotam. See tähendab, et kui mingis teatud piirkonnas elanikkonna arv kasvab, kasvab seeläbi ka sealse kinnisvara väärtus.
Küll aga pole rahvastiku arv ainsaks parameetriks, mille järgi sobivat investeerimisobjekti valitakse. “Väga oluline roll on ka infrastruktuuril, ühistranspordiühendusel ning ka sellel, kas tegemist on klastriga või mitte,” sõnas ta.
Klaster tekib teatud piirkonnas siis, kui sinna on koondunud sarnase ärieesmärgiga ettevõtted, kes üksteist täiendavad, kuid samal ajal ka konkureerivad. Ehedaks näiteks on Rotermanni kvartal, kus tegutseb valdav osa uuenduslikke ja edukaid ettevõtteid.
Segakasutus teeb ilma
Küll aga peaks klaster olema suhteliselt võrdselt jaotunud erinevate valdkondade vahel. “On linnajagusid, kus asetsevad ainult bürood, mis tähendab, et õhtuti on seal kõik inimtühi. Et see piirkond veelgi paremini töötaks, on ärikinnisvara puhul võidukombinatsiooniks kindlasti segakasutus,” sõnas fondi juht.
Seega leiab investorite jaoks magusast investeerimispiirkonnast kõike: nii elamu- kui büroohooneid, kaubanduskeskuseid kui ka meelelahutusasutusi. Mõistagi asuvad sellised piirkonnad sageli just pealinnade südames, kust võib leida ka Baltic Horizoni portfelli kuuluvaid kinnisvaraobjekte nagu Postimaja Tallinnas ja Europa Vilniuses.
Vaatamata koroonapandeemia raputustele on selge, et kaubandus ja büroo ei koli kõik ainult internetti või koju. Vajadus Balti riikide pealinnades asuvate kaubandus- ja büroopindade järele on taastumas ning seda toetab muu hulgas fakt, et nii Eestis, Lätis kui ka Leedus on majandusnäitajad usinalt tõusnud: võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas Eesti SKP teises kvartalis 12,9%, Lätis 11,1% ja Leedus 7,8%.
Kõikides Balti riikides on tõusnud ka palk: võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oli palgakasv 2021. aasta esimeses kvartalis Lätis 5%, Eestis 5,1% ja Leedus 6,3%.
Kui CBRE ja Eurostati andmetel moodustas e-müük Eestis 14,5%, Lätis 8,3% ja Leedus 9,7% kogu 2020. aasta jaemüügist, seda peamiselt kaubanduskeskuste sulgemisest tingitud piirangute tõttu, siis praeguseks hetkeks on e-ostjate osakaal langenud keskuste sulgemise eelsele tasemele.
2024. aastaks ennustab CBRE Balti riikides vaid mõneprotsendilist e-müügi kasvu – see asjaolu kinnitab veelgi, et e-ostlemine ei asenda füüsilisel kujul kaubanduskeskuseid, vaid toimib selle kõrval täiendava võimalusena.
Eesseisvad plaanid
Tallinnas kuuluvad Baltic Horizoni portfelli Postimaja ja Coca-Cola Plaza ning plaanis on ehitada nad kokku ühtseks tervikuks. Uus segakasutusega hoonetekompleks ehk Postimaja kompleks valmib praeguste plaanide kohaselt 2023. aastal.
“Postimaja keskus saab kindlasti olema üks parimaid segakasutusega keskuse näiteid: meil on juba olemas kino, mida kõik hästi teavad, spordiklubi, kaubandus, erinevad iluteenused ja palju muud, mis kõik südalinnas elava ja töötava inimese vajadused kataksid,” rääkis Karotam.
Samuti on tema sõnul heaks näiteks Vilniuses asuv Domus PRO ärikeskus, kust leiab nii jõusaali, spaa, lemmikloomakaupluse, balletistuudio, toidupoe ja erinevad restoranid. Parasjagu ehitatakse olemasoleva ärikeskuse kõrvale kahetornilist Meraki büroohoonet, mis pakub uuendusliku kontoripinnana lisaks igakülgsele mugavusele ka kõrget tehnoloogilist kvaliteeti, funktsionaalsust ja energiatõhusust.
Et fondi eesmärgiks on hajutada riske nii geograafiliselt kui ka kinnisvara segmentide lõikes, kuulub Baltic Horizoni portfelli 15 ärihoonet, mis jagunevad Baltikumi pealinnade vahel. Ent mille poolest Tallinn, Riia ja Vilnius üksteisest erinevad?
“Euroopa ja maailma lõikes on Baltikumi pealinnad siiski väga väikesed, mistõttu väga suuri erinevusi nendel pole. Küll aga võib öelda, et kui Riia on laialivalguv, siis Vilnius seevastu jälle pisut kompaktsem ning parema infrastruktuuriga linn. Samas võib näiteks Vilniuses näha suuri ummikuid, mida Tallinnas väga tihti ei kohta,” tõi Karotam välja.
Atraktiivsed investeerimispiirkonnad
Tallinna kõige atraktiivsemate investeerimispiirkondade hulka kuuluvad lisaks südalinnale veel paar suuremat klastrit, millest investeerimishuvilised mööda vaadata ei saa. Viimastel aastatel on sinnahulka lisandunud ka nn “uusi tegijaid” ehk piirkondi, mis jõudsalt ja kiiresti arenevad ning uusi üürnikke meelitavad.
“Kindlasti võib siin välja tuua pidevalt areneva Ülemiste City, Järve ristmiku oma headuses ja selle läheduses asuva “uue tulija” ehk Paldiski maantee, mis tublisti areneb. Oma kontseptsiooni poolest on kindlasti atraktiivne ka Telliskivi kvartal,” tõi Karotam Tallinnast näiteid. “Üks eraldiseisev büroohoone on investori jaoks kindlasti vähem atraktiivsem kui klastrilinnakus asuv ärihoone,” lisas Karotam.
Seega, et sobivate investeerimisobjektide valikul arvestatakse vastavale piirkonnale omaseid nüansse ja olulisi tegureid, on ärikinnisvara puhul võidukombinatsiooniks segakasutusega keskused ja klastrid, mis meelitavad ligi võimalikult suurel hulgal inimesi. Seeläbi kasvab kogu investeerimispiirkonna väärtus tervikuna.
