Kui mõelda kinnisvarasse investeerimise peale, siis seostatakse sellega peamiselt korteri ostmist ja eesmärki see hiljem üürile anda. Sellisel viisil kinnisvara soetamine on aga sageli väga kulukas ning ajamahukas.

Esmalt tuleb saada pangalt laenu, mis omakorda tähendab suurt esialgset omapoolset panust sissemaksu näol. Sinna juurde on vaja lisada veel hilisemad hoolduskulud nii kuluva aja kui raha näol: kui korter on välja renditud, tuleb üürnikega pidevalt suhelda, ühtlasi esineb sageli ootamatuid väljaminekuid.

Alternatiivina on võimalus investeerida börsil kaubeldavate ärikinnisvarafondide ehk REIT-idega. REIT nimetust kannavad ettevõtted, mis omavad, haldavad või finantseerivad tulu teenivat kinnisvara nagu büroopinnad, kaubanduspinnad jms. Kuna REIT-id koondavad paljude investorite kapitali, võimaldavad need üksikinvestoril tulu teenida näiteks fondi kapitalikasvust või dividendidest.

Kui vaadata erinevate varaklasside dividendi tootlust, siis näiteks ärikinnisvarasse investeerimisel on tootlus 6–9% aastas. Vastukaaluks elukondliku kinnisvara puhul saab rääkida üldjuhul 2–5% tootlusest. Võrreldes teistesse varaklassidesse investeerimisega on ärikinnisvarafondide riskid maandatud nii asukoha- kui sektoripõhiselt ning ärikinnisvarasse investeerides suureneb raha väärtus madalal riskil.

Riikidevaheline jaotus

Ärikinnisvarafondid on eriti populaarsed Ameerika Ühendriikides, kuid investeerimisvõimalusi on ka tunduvalt lähemal. Baltikumis on tuntuimateks ärikinnisvarafondideks Baltic Horizon Fund (BHF), EfTEN Real Estate Fund III ning Eastnine.

EfTENi fondi halduses on mitmed logistikaettevõtted: 31% kogu EfTENi portfellist kuulub logistikaettevõtetele. Baltic Horizon Fundi portfelli kuulub rohkem büroo- ja kaubanduspindu. Büroopindade renditulu moodustab 2021. a. esimese kvartali seisuga BHFi portfellis 65%.

Baltic Horizoni pinnad asuvad südalinna piirkonnas ja seda kõigi kolme Balti riigi pealinnades. Fondi juhi Tarmo Karotame sõnul on see olnud teadlik valik. “Kus kasvab rahvastik, seal suureneb ka tarbimine, mis omakorda viib käibe ja väärtuse tõusuni,” ütles Tarmo Karotam.

Ühtlasi on BHF kinnisvaraportfell kolme Balti riigi vahel ära jaotunud. Leedu kinnisvara moodustab 35%, Läti 40% ning Eesti 25%. Kui EfTENil on Eesti osakaal kogu portfellist sama suur kui BHFil, siis EfTENi suure turuosa moodustab Leedu, kuhu on koondatud 56% kinnisvarast.

Kolmas Balti turul noteeritud ainult büroodele fokusseeruv ärikinnisvarafond Eastnine on kanda kinnitanud peamiselt Leedus Vilniuses, kus on koguni 85% kogu portfellist, ning Riias, kus asetseb umbes ülejäänud 15%. Eestis on Eastnine investeerinud East Capitali privaatsetesse fondidesse, kus neil on kaudne väike osalus teatud objektides nagu näiteks Metro Plaza. Otseinvesteeringuid hetkel Eastnine’il Eestis ei ole.

Rentnike arv

EfTEN on panustanud suurematele üürnikele, mis tähendab, et ka üürnike kogu arv on väiksem – nii on panused pandud rohkem ühele segmendile. Näiteks moodustab väga suure osa DSV transport. 

Rentnike arv on üks suur erinevus võrreldes BHFiga, kelle portfellis on rohkem kliente. Kuid tasub toonitada, et BHFi mitmed pikaajalised üürilepingud on tehtud tugevate üürnikega, kellel on kas tugev rahvusvaheline taust või tuntus kodumaal – näiteks Rimi või spordiklubi MyFitness või Läti riigi metsamajanduskeskus, Vilniuse Vesi või Intrum. Kokku on Baltic Horizonil pea 300 üürnikku.

Eastnine’il on nii Leedu kui Lätis mitmed suured büroohooned, kus asuvad peamiselt erinevad kontorid, ning väike protsent (3–5%) on ka jaemüügile mõeldud pindu. Swedbank ja Danske Bank on mõned näited rentnikest, kes Eastnine’il on.

Dividendid kvartalite kaupa

2020. aastal läks Baltic Horizon ajalukku, kui suutis ühe Baltikumi noteeritud ettevõttena maksta vaatamata maailmas valitsenud kriisile oma investoritele dividende. Maailma raputanud koroonapandeemia tõttu neid küll veidi vähendati, kuid sellegipoolest maksti dividendid eranditult kõikidele välja. 

“Tegime seda, mida lubasime investoritele börsile minnes – maksame dividende ka kriisi ajal, aga teeme seda vastavalt sel hetkel olevatele võimalustele” sõnas Karotam.

Veelgi ilmestab seda fakt, et dividendide maksmine toimub igas kvartalis, mis annab võimaluse vaadata olukord ja olemasolevad võimalused üle mitu korda aastas. Ärikinnisvarafondi Baltic Horizon juhi Tarmo Karotami sõnul on nad olnud selleks võimelised, sest investeerimisportfelli on pandud erinevat tüüpi varad.

“Samas ei ole me kõike, mida üüridena teeninud oleme, välja maksnud,” selgitas Karotam, et arvestades praegust olukorda on Baltic Horizon jätnud ka ca 5 miljoni euro suuruse puhvri.

Baltic Horizon kõige likviidsem

Vaadates 2021. aasta aprillikuu numbreid, siis kolmest börsil noteeritud ärikinnisvarafondist on kõige likviidsem Baltic Horizon, kes kaupleb nii Tallinna kui Stockholmi börsil, EfTEN III kaupleb Tallinna börsil ning Eastnine Stockholmi börsil. Tasub välja tuua, et aprillikuus oli Tallinna börsil Baltic Horizon Fund kauplemiskäibe põhiselt 9. kohal. Samal ajal EfTEN III hoidis 19. kohta.

Baltic Horizon Fundi aprilli käive oli kokku 2 882 932 eurot, kus on siis liidetud Tallinna ja Stockholmi börsi tulemused. EfTENi käive oli aprillis Tallinna börsil 527 859 eurot ning Eastnine’l 1 943 860 eurot.

Kui vaadata kohalike fondide hinnaliikumist, siis EfTEN III kinnisvarafondi hinnatase on taastunud kiiremini, kuid suurem potentsiaal võib täna peituda Baltic Horizonis, kuna juuni alguse seisuga on kõik kaubanduskeskused uuesti avatud, ostlejate arv taastumas ning allahindlused üürnikele loodetavasti lõppenud.

Lisaks on väga tõenäoline, et Baltic Horizoni omanduses olev Galerija Centrs saab Läti riigilt ca 440 000 eurose ühekordse toetuse kinni oldud aja eest.

Arenguvõimalusi jagub

Eesti arenguvõimalustest rääkides ütleb Karotam, et näiteks Tallinnas on inimese kohta näiteks 5–6 korda vähem büroopinda kui Stockholmis või Helsingis. “Muidugi on ka meile laienemise mõtted olemas multifunktsionaalsuse ja paindlike büroolahenduste suunas ja kuigi lähiajal tasub olla veidi ettevaatlik, siis planeerimine ja suhtlus turuosalistega käib pidevalt,” selgitab Karotam, et kogu aeg mõeldakse ka tulevikuplaane.

Seda hirmu, et suuremad rentnikud kodukontorite tuules büroopindade üürilepinguid üles ütleks Karotam ei näe. “Tänasel päeval sellist riski me ei näe, pigem otsitakse uusi büroo siseplaneeringute lahendusi tiimide koostöötamise korraldamiseks ning osad on ka ruumi juurde võtnud,” lisab ta.

Kolm põhimõtet

BHF on oma riskide maandamiseks kasutanud kolme põhimõtet. Esiteks on olulisel kohal hajutatus. Nii ongi portfell on jagatud Baltikumi pealinnade vahel.

Teiseks hajutatakse ka valdkondade läbi: lisaks büroopindadele kuuluvad portfelli kaubanduskeskused, kino ja terviseklubid, mis tähendab, et segment on lai. Lähiajal on plaanis laieneda ka logistika ning vanadekodude segmenti.

Lisaks otsitakse väärtusi juba olemasolevas kinnisvaras. Nii näiteks planeeritakse praeguse Postimaja ja Coca-Cola Plaza kino kokkuehitamist, mis muudab kompleksi veel multifunktsionaalsemaks ja seega mitmekülgselt atraktiivsemaks.

Kolmanda aspektina saab välja tuua, et Baltic Horizon Fundi strateegiat ilmestab jätkusuutlikkuse printsiip, millest tulenevalt investeerib fond kvaliteetsetesse hoonetesse või parendab neid vastavad seatud nõuetele, mis tagab pikaajalise kindluse ja väärtuse. Seega on ärikinnisvara kindlasti üks segmente, mille poole tasub investoril oma pilgud pöörata.

Baltic Horizon Fund on üks suuremaid fonde Baltikumis, mis investeerib ärikinnisvarasse. Koostöös jätkusuutlike rentnike ning tugevate ankurinvestorite toega, kelle hulka kuuluvad näiteks ka põhjamaade ning kohalike pankade pensionifondid, annab see Balti börsi ühe suuremale grupile võimaluse kaasata raha kiiresti ning haarata kinni headest võimalustest, mis hiljem investoritele kindlustunnet pakuvad.